KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da anılan bu sözleşme esasen Türk Borçlar Kanununda açıkça düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir.
Bu sözleşme tipi uygulamadaki ihtiyaç sebebiyle ortaya çıkmıştır. Bu sözleşmenin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir. Böyle bir sözleşmeyle arsa sahibi yükleniciye arsasını bir veya birden çok daire karşılığı devrederek arsasını değerlendirmekte yüklenici ise daire karşılığı devraldığı arsaya inşaat yaparak kar sağlamaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi günlük hayattaki konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle doğmuş ve kendine has özellikleri olan bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme türü hukukumuzdaki sözleşme serbestisi ilkesi sonucu ortaya çıkmıştır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği Türk Borçlar Kanununda yer alan bazı kısıtlara uyulmasına bağlıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı, Unsurları Ve Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, arsa sahibinin arsası üzerinde inşaat sonrası arsadaki belli payların mülkiyetinin arsa sahibine devredilmesine karşılık daireler (bağımsız bölümler) inşa ederek bütünlük arz eden bir yapı yapma borcu altına girdiği sözleşme türüne denir.
Türk Medeni Kanunun 1009.maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapuya şerh edilebilecek kişisel haklardan olduğu ifade edilmiştir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde,
>Arsa sahibi arsa paylarını devir borcu altına girer. Sözleşme ile arsa sahibi, inşaat sonrası kendisine devredilecek daire veya daireler karşılığı arsa payını yükleniciye devretme borcu altına girer. Sözleşme gereği mülkiyeti devredilecek arsanın tapulu olması zorunlu değildir. Arsanın sözleşmede ifade edilen ve taraflarca üzerinde anlaşılan amacın hayata geçirilmesine hukuken ve fiilen uygun olması yeterlidir.
>Yüklenici inşaat yapma borcu altına girer. Yüklenici sözleşme gereği mülkiyeti kendisine devredilen arsada bağımsız bölüm (daire) yapma ve sözleşme gereği ilgili bağımsız bölüm ya da bölümlerin mülkiyetini devretme borcu altına girer.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tipik bir sözleşme olmayıp isimsiz sözleşmedir. İsimsiz sözleşmeler birleşik, karma ve kendine özgü (sui generis) sözleşmeler olarak ayrılır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karma sözleşmedir. Şöyle ki, bu sözleşmeyle taşınmaz satışı ve eser sözleşmesinin unsurları biraraya gelir. Bu sözleşmeyle arsa payı sahibi arsa payını devrederek taşınmaz satışı sözleşmesinin unsurlarından birine yer verirken yüklenici arsa payı karşılığı inşaat yapma borcu altına girdiğinden eser sözleşmesinin unsurlarından biri söz konusudur. Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çeşitli şekillerde yapılabilir. Burada sayılanlarla sınırlı olmamak üzere aşağıda sayılan tipler uygulamada en sık karşılaşılan tiplerdir.
1.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Belli Arsa Paylarının Yükleniciye (Müteahhide) Devredilerek Yapılması
Böyle bir sözleşmede belli arsa payları yükleniciye devredilir. Devredilen paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek hakkı tesis edilir. Ancak uygulamada ipotek hakkının çoğu zaman arsa sahibinin zararını karşılamadığı bir gerçektir. Aynı şekilde yüklenicinin (müteahhidin) ipotek bedelini ödeyerek ipoteği kaldırması mümkündür.
2.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsanın Tamamen Yükleniciye Devredilerek Yapılması
Bu şekilde yapılan sözleşmelerde arsa sahibi arsanın tamamını yükleniciye (müteahhide) devreder. Bu durum arsa sahibi lehine arsa üzerinde ipotek hakkı tesis edilir.
3.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Paylarının İnşaattaki İlerlemeye Göre Devredilerek Yapılması
Bu şekilde yapılan sözleşmelerde arsa sahibi, müteahhide bırakılan arsa paylarının satılabilmesi için inşaatın belli aşamaya gelmesi halinde vekâlet vereceği taahhüdünde bulunur.
4.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Satışını Yüklenicinin İse İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesiyle Yapılması
Uygulamada en sık karşılaşılan türdür. Böyle bir sözleşmeyle arsa sahibi arsa paylarının satışının vadeder. Buna karşılık müteahhit ise inşaat yapmayı taahhüt eder.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devriyle ilgili olduğundan yapılacak sözleşmenin şekli geçerlilik bakımından önem taşır. Arsa sahibinin arsa paylarının devrine ilişkin taahhüdüne ya da direkt devrine ilişkin böyle bir sözleşme tapuda resmi şekilde yapılmalıdır. Ancak belirtilmelidir ki taşınmaz satış vaadine ilişkin işlemler noterde de yapılabilir. Yargıtay’ın 1978 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre, noterde yapılan kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaatlerinin geçerli olduğu, bu vaatlerin tapuda yapılmasının zorunlu olmadığı kanaatine varılmıştır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle uyulmadan yapılırsa sözleşme kesin hükümsüzdür. Ancak şekil kurallarına aykırı olarak yapılmış olsa da şekle aykırılığın sonradan ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olacaksa bu itiraz hüküm doğurmaz. Bu kapsamda örneğin sözleşmeye göre taraflar üzerine düşen sorumlulukları yerine getirdikten sonra şekle aykırılığın ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Müteahhidin borçları; sözleşmeye uygun şekilde inşaat yapma ve teslim borcu, inşaatı bizzat ya da kendi yönetimi altında yaptırma, ayıba karşı tekeffül borcu, inşaat ruhsatını ve iskân iznini alma borcu, vergileri ödeme borcu,
Arsa sahibinin borçları; ücret ödeme borcu, arsayı devretme borcu, sözleşmeyle belirlenen arsa paylarını devir borcudur.
İnşaatın Bitirilememesi Durumunda Arsa Sahibinin Hakları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 486’ıncı maddesine göre, müteahhidin ölümü ya da kusuru olmadan inşaatın bitirilememesi durumunda arsa sahibi inşaatın bitirilen kısmından yararlanabilecek ise, karşılığını ödemek zorundadır.
Yüklenicinin (müteahhidin) kendi kusuruyla inşaatı sözleşmede belirtilen sürede bitirmemesi ya da bitirememesi uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumudur. Böyle bir durumda arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanununun 123-126 maddeleri uygulama alanı bulur.
14 Mart 2022, 16:43 | Okuma : 386
KENTSEL DÖNÜŞÜM